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Como um processo de usucapião afastou os efeitos de um leilão trabalhista



Usucapião VS Execução trabalhista - Leilão do imóvel - Há pouco tempo, a Carrillo Advogados teve sucesso em ação de usucapião proposta em favor de possuidores de um imóvel que havia sido alvo de:


- penhora por crédito trabalhista;

- penhora por crédito bancário;

- leilão e arrematação decorrente da execução trabalhista.



Para entender o caso, seguem os fatos resumidos:


- o proprietário (que consta na matrícula) vendeu a um terceiro o imóvel, negócio feito por instrumento particular (contrato de gaveta), pois existia hipoteca, obrigação que foi transferida ao terceiro comprador;


- o terceiro quitou a hipoteca e exerceu a posse por mais de 20 anos, sem qualquer interrupção ou ameaça;


- o proprietário do imóvel foi alvo de diversas ações judiciais, onde o imóvel prometido ao terceiro possuidor foi penhorado;


- o terceiro possuidor não foi intimado na execução trabalhista;


- o imóvel foi a leilão e foi arrematado;


- os arrematantes notificaram o terceiro possuidor, exigindo a desocupação do imóvel;


- o terceiro possuidor ingressou com ação de usucapião extraordinário;


- a ação de usucapião foi julgada procedente;


- o autor da ação trabalhista recorreu, alegando fraude;


- o recurso de apelação foi julgado improcedente, confirmando o julgamento procedente da ação de usucapião.



Por se um caso atípico, apresentamos o v. acórdão que sacramentou o julgamento procedente da ação de usucapião (omitimos os nomes das partes e o endereço do imóvel):


"APELAÇÃO - Usucapião Extraordinária. 1) Cerceamento de defesa - Inocorrência - Prova pericial requerida a destempo - Questão preclusa. 2) Posse mansa, pacífica e continuada sobre o imóvel usucapiendo por mais de 15 anos, sem oposição e com animus domini - Requisitos comprovados no conjunto probatório dos autos - Réus que deixaram de comprovar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores - Decisão de procedência mantida. Preliminar rejeitada. Recurso Improvido.


A r. sentença de fls. 276/278, agregada com os embargos de declaração de fls. 286/288, proferida pela d. Magistrada Renata Barros Souto Maior Baião, cujo relatório adoto, julgou procedente a ação de usucapião extraordinária ajuizada por LGT e MMT em face de APB.


Irresignado apela o EJGG (fls. 290/301), como assistente do réu, pugnando pela nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que restou indeferida prova perícial requerida para demonstrar a falta de autenticidade do contrato de compromisso de venda e compra celebrado entre os autores e o anterior proprietário, EGT. Pelo mérito, insiste na ausência pelos recorridos do animus domini, uma vez que não residiam no imóvel e estavam inadimplentes com as taxas de condomínio. O bem foi penhorado pelo credor fiduciária e também por conta de crédito em ação trabalhista ajuizada em face do proprietário EGT. Alegam, ainda, ausência de posse mansa e pacífica na medida que os recorridos tinham ciência da hipoteca que gravava o bem em favor de credor fiduciário.


Recurso tempestivo, recebido em ambos efeitos e isento de preparo em face dos benefícios da justiça gratuita (fls. 331).


Transcorreu 'in albis' prazo para contrarrazões (fls. 332).


Comparecem os recorridos as fls. 347/349 requerendo expedição de ofício ao 18º Cartório de Registro de Imóveis da Capital para apontamento da ação ajuizada na matrícula do referido imóvel.


Foi deferida em termos o pedido de cadastramento do nome dos novos patronos do Banco Santander (Brasil) S/A., uma vez que o referido Banco já havia sido citado nos autos (fls. 176).


É o relatório.


A r. sentença deve ser mantida, quanto a matéria de fundo, por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, que diz:


"Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la".


Na Seção de Direito Privado deste EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO, o dispositivo regimental tem sido largamente utilizado por suas Câmaras, seja para evitar inútil repetição, seja para cumprir o princípio constitucional da razoável duração dos processos. Para tanto, basta singela pesquisa pelo site da jurisprudência desta Corte.


O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem prestigiado este entendimento quando predominantemente reconhece "a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum" (REsp nº662.272-RS, dentre outros).


Cabe apenas ressaltar que se trata de ação de usucupião extraordinária ajuizada por LGT e sua esposa MMT, alegando que estão na posse mansa e pacífica por mais de vinte (20) anos do imóvel localizado na Rua Q, 296, apto. 64, Edificio IH, BC, São Paulo, Capital.


Aludido bem foi adquirido pelo autor de EGT, através de compromisso de compra e venda datado de 10/03/1988 (fls. 18/19), pelo preço à vista de CR$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil cruzeiros), ficando o comprador com o ônus de arcar com o restante da dívida junto ao agente financeiro Banco Safra S/A, a qual foi quitada em 23/12/1997.


Aduz que, enquanto na posse do imóvel, desconhecia o trâmite da ação trabalhista ajuizada por JGG em face do anterior proprietário do imóvel. Julgada procedente em 27/07/2008, da qual sobreveio penhora que recaiu sobre o imóvel para garantia de crédito trabalhista (fls. 229/230).


Levado a leilão, foi arrematado por APB em 02/03/2009 (fls. 231/232).


Falecido o arrematante, foi ele sucedido pelo Espólio, comparecendo aos autos por meio da assistência processual fundado no artigo 50 e seguintes do Código de Processo Civil (fls. 222/224).


Há de se observar que, após despacho saneador de fls. 266, determinou a d. Magistrada a especificação de provas pelas partes, sob pena de preclusão.


Registre-se que, na oportunidade, o Espólio de APB requereu tão somente expedição de ofício à 1ª Vara do Foro Regional II de Santo Amaro para fins de desarquivamento do Processo n. 0045319-20.2002.8.26.0002, tendo como partes Banco Citibank S/A e MMT, com o objetivo de demonstrar que os autores residiam em outro imóvel, que não o objeto desta ação (fls.271/272).


O pedido foi indeferido, deixando claro a d. Julgadora tratar-se de incumbência da própria parte a apresentação de peças processuais de outro processo, prescindindo de qualquer requisição judicial.


Desta forma, não há que se falar, nesta oportunidade recursal, em nulidade da sentença por cerceamento de defesa, pela não realização de prova pericial que agora pretende produzir, ao argumento de invalidade do contrato de compromisso de venda e compra apresentado pelos recorridos as fls. 18/19.


À evidência, preclusa a esta altura a pretendida prova, somente requerida em sede de razões de recurso.


Não se pode desconhecer que naquele documento de compromisso de compra e venda o promitente vendedor deu a quitação integral do preço, assumindo a responsabilidade pela quitação do financiamento junto ao agente financeiro, o que ocorreu em 23/12/1997, com o pagamento da última parcela da dívida (fls. 26).


Comprovaram os autores que se encontram na posse do referido imóvel desde, no mínimo, a data em que assinado o contrato de compromisso (10/03/1988).


Restou demonstrada a ocupação do imóvel por toda a família, conforme documentação fotográfica acostadas aos autos a fls. 56/58.


Ressalte-se, por importante, que os autores compareceram nas reuniões de condomínio realizadas em 04/11/1986, 28/05/1987, 13/07/1989, 19/12/1989, 21/03/1990, 09/04/1992, 15/06/1994, 11/08/1994, 30/01/1995, 21/11/1996, 28/01/1997 (fls. 27/48), demonstrando o maior interesse nos assuntos ligados ao condomínio.


Deixou o recorrente de comprovar, como lhe competia, fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito dos autores, muito especialmente a alegação de que os apelados não residiam no imóvel (CPC, art. 333, inc. II).


Desta forma, firme a posse demonstrada pelos autores sobre o imóvel usucapiendo, possível o reconhecimento da usucapião extraordinária, uma vez demonstrados todos os seus requisitos.


Não pode prevalecer sobre a posse comprovada dos autores sobre o imóvel, por mais de 15 anos, de forma mansa, pacífica e continuada, com animus domini, alegação de que o imóvel sofreu penhoras, inclusive por débito trabalhista, com posterior arremtação boque referido imóvel tenha sido objeto de penhora e arrematação por APB (fls. 231/232), sucedido, agora, por seu Espólio.


O reconhecimento da prescrição aquisitiva por parte do autor, em usucapião extraordinária, prescinde até mesmo do exame de justo título e boa fé, razão pela qual, com base no conjunto probatório dos autos, merece reconhecimento o direito do autor.


Na lição de BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO: "A longa duração da posse supre a falta de justo título, podendo-se adquirir a coisa, possuída em sua totalidade 'tantum praescriptum quantum possessum', ao contrário da usucapião ordinária, na qual a prescrição somente pode ocorrer dentro dos contornos contidos no próprio título." (Tratado de Usucapião, Volume 1, 5ª Edição, Editora Saraiva/2007, p. 237).


Cabe ainda registrar precedente do ilustre Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO: "A usucapião é modo não só de adquirir a propriedade, mas também de sanar os vícios de propriedade ou outros direitos reais adquiridos com vícios a título derivado." (Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência, Coordenador Ministro Cezar Peluso, 1ª Edição, Editora Manole, p. 1060).


A propósito, confira-se jurisprudência deste Tribunal:


"Usucapião extraordinária. Autores sucessores de titular tabular. Extinção não meritória por inadequação da via eleita. Admissibilidade, porém, da usucapião a quem tem título derivado com óbices a seu registro. No caso, antecessor é condômino de parte ideal, mas que se afirma ter exercido posse pro diviso, com exclusão dos demais. Adequação da via eleita. Sentença anulada. Recurso provido. (Apel. nº 0005862-67.2013.8.26.0269, 1ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Cláudio Godoy, j. em 11.02.2014, registro nº2014.0000069782).


Desta Colenda 3ª Câmara de Direito Privado:

Usucapião. Condomínio. Pretensão de o condômino propor ação de usucapião onde exerce posse, com finalidade corretiva do registro. Prosseguimento da ação ordenado. Recurso provido. Apel. nº 392.453-4/7-00, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Beretta da Silveira, j. em 12.07.2005, registro nº 00827266.


Usucapião extraordinário. Sentença de extinção sem resolução do mérito, com fundamento no artigo 267, inciso VI, do CPC (inviabilidade da via eleita). Imóvel em condomínio, decorrente de herança. Possibilidade, desde que se indique e prove exercício de posse exclusiva sobre o imóvel, o que, em princípio é bem delimitado na inicial. Extinção afastada. Recurso provido. Apel. nº 0017742-90.2012.8.26.0269, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. João Pazine Neto, j. em 18.03.2014, registro nº 2014.0000151911.


USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Indeferimento da petição inicial com base no artigo 267, I do CPC. Usucapião requerida sobre área comum de condomínio edilício. Admissibilidade em tese. Condições da ação presentes. Anulação da sentença. RECURSO PROVIDO, Apel. nº 0048532-16.2011.8.26.0100, Rel. Des. Alexandre Marcondes, j. em 08.04.2014, registro nº 2014.0000207122.


APELAÇÃO. Usucapião. Cabimento na espécie. Autores que, embora figurem no Registro Imobiliário como titulares de fração ideal, exercem posse exclusiva sobre área certa do imóvel. Prosseguimento na instrução do feito determinado. Sentença anulada. Recurso provido para esse fim. Apel. nº551.059-4/7-00, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 08.04.2008, deste relator.


Estes os fundamentos, enfim, para se manter a r. sentença de fls. 276/278, tornando prescindível o pedido formulado pelos recorridos as fls. 347/349.

Ante o exposto, pelo meu voto, rejeitada a preliminar, nego provimento ao recurso.


EGIDIO GIACOIA
Relator"
(Apelação nº0146089-71.2009.8.26.0100)


Como demonstrado, mesmo existindo penhoras e após ter sido o imóvel arrematado em leilão judicial concretizado em execução trabalhista, foi possível o reconhecimento da usucapião, garantindo o direito de proprietário ao terceiro de boa-fé.


Autor:
Dr. Héctor L. Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.


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