Advogado Imobiliário

Cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica



Cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica Os cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica devem ser redobrados por parte do comprador, pois podem existir dívidas que colocaram em risco a aquisição, podendo levar a perda do imóvel e a perda do capital investido.


Para evitar transtornos futuros, é preciso contratar os serviços de um advogado da área imobiliária e adotar cuidados adicionais.


Confiar apenas na imobiliária poderá não traz a segurança necessária, pois os corretores querem receber a comissão pela venda do bem, o que poderá resultar em análise de risco feita de forma resumida ou com omissão de informações relevantes.


Contratado o profissional da área jurídica, o primeiro passo antes de efetivar a compra é analisar o Contrato Social da empresa vendedora e todas as suas alterações.


O documento deve dizer quem é o sócio-gerente da empresa e o que ele pode ou não fazer. Muitas vezes, existem limitações sobre o que o sócio-gerente pode assinar.


O comprador também deve solicitar certidões negativas de ações cíveis e fiscais da empresa nos cartórios distribuidores da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho.


Documentos iniciais para a compra do imóvel


Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:


DO IMÓVEL


a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;

b) Certidão de quitação de débitos municipais;

c) Certidão negativa de desapropriação;

d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;

e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;


DOS VENDEDORES



a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;

b) Certidão negativa do distribuidor criminal;

c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);

d) Certidão negativa da justiça do trabalho;

e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;

f) Certidão negativa da receita federal;

g) Comprovante de residência.


OBS:


Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.


Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:


a) CND do INSS;

b) de regularidade do FGTS;

c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).


Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.


Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.


NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO


a) Certidões negativas em nome do condomínio;

b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;

c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.


Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.


Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.