Advogado Imobiliário

Cuidados ao comprar imóveis na planta



Cuidados ao comprar imóveis na planta1. Verifique a viabilidade econômica do investimento


Valor 20% abaixo do imóvel pronto - A aquisição de um imóvel na planta envolve o risco da não entrega do bem, ou o risco do atraso na entrega, bem como a não utilização do bem por longo período, sendo necessário o aporte de recursos financeiros no decorrer das obras. Este risco tem que ser quantificado na hora da aquisição, ou seja, tem que haver um desconto no valor do imóvel na planta, considerando o valor de um semelhante já pronto. Se a diferença for pequena entre o imóvel pronto e o imóvel que será construído, não há viabilidade econômica na aquisição, sendo mais vantajoso a aquisição do imóvel pronto. Logo, o valor do imóvel na planta tem que ser, no mínimo, 20% abaixo do imóvel pronto.


Este ponto é primordial, devendo ser levando em consideração antes de qualquer outra questão. Se a construtora está cobrando o valor de imóvel pronto, ao vender o imóvel na planta, não há vantagem na aquisição.


2. Conheça bem a construtora


Verifique se a construtora honra os seus compromissos - O comprador de imóveis em construção deve, antes de tudo, conhecer bem a construtora que irá entregar o bem. É certo que uma construtora conhecida por não atrasar as suas obras, por não ter problemas de legalização do terreno e da construção, acaba dando mais segurança ao comprador. Uma construtora que tenha uma reputação a zelar e um tempo considerável de mercado também deverá ter mais consideração com a satisfação do seu cliente.


Também, é imprescindível verificar se a construtora não está em situação falimentar ou se está em falência, o que poderá trazer riscos à aquisição.


3. Verificando a documentação do empreendimento


A incorporação foi registrada no cartório de imóveis? - O imóvel na planta só pode ser vendido se houver o registo da incorporação no cartório de Imóveis. Além disso, imprescindível verificar se existe alguma pendência ambiental sobre o terreno, pois não é raro empreendimentos construídos em solo contaminado.


4. Guardar toda a documentação e correspondência


Promessas feitas na hora da venda - A construtora pode prometer na hora da venda e não cumprir a promessa. Logo, imprescindível guardar todas as propagandas do empreendimento, tal como as correspondências trocadas com os representantes da construtora, o que envolve o que foi trocado com o corretor.


5. Atenção ao memorial descritivo


Tenha ciência dos detalhes da obra - Como o imóvel na planta ainda pode não ter sequer a sua construção iniciada no momento das vendas, o mais próximo que o comprador vai estar da sua unidade é através da leitura do memorial descritivo, que é o documento responsável por conter todas as características e materiais a serem utilizados no imóvel.


Uma leitura crítica do memorial descritivo pode evitar muitas dores de cabeça ao comprador de imóveis na planta, ainda mais sabendo que nem sempre os apartamentos decorados expostos à venda correspondem à realidade do que o consumidor encontrará quando receber as chaves.


6. Dar preferência a empreendimentos que estejam financiados ou possuam seguro fornecido por instituições financeiras renomadas


Por mais que o consumidor analise a documentação do empreendimento e a construtora seja confiável, é sempre bom ter uma instituição bancária que esteja financiando ou segurando a obra.


As instituições bancárias são bastante criteriosas na aceitação de fornecimento de financiamento a empreendimentos imobiliários e o fato de uma obra estar sendo financiada ou segurada por um banco atesta que a documentação e os projetos da construção passaram por uma análise bastante atenciosa e foram aprovados.


Além disso, caso ocorra algum imprevisto que faça com que a construtora deixe de efetuar a obra, o banco poderá assumir o empreendimento e finalizar a construção.


7. Negociar as cláusulas para o caso de desistência de compra e venda


Em tempos de crise é bom se precaver o máximo possível. É importante, então, que o comprador se atenha a negociar sobre as cláusulas que tratam da desistência da compra e venda que está realizando.


Sabe-se que muitas construtoras impõem cláusulas abusivas aos compradores de imóveis no caso de desistência do contrato. A melhor hora para questionar tais cláusulas, porém, não é após a assinatura do documento, mas antes de sua assinatura. Na fase pré-contratual a construtora está mais interessada em conquistar o cliente, momento no qual certamente estará mais voltada a ceder a ele e aceitar as suas sugestões de alterações de cláusulas.


8. Formalize toda a transação no cartório de registro de imóveis


Muitas vezes o comprador toma todos os cuidados e precauções descritas acima, mas deixa de registrar os documentos no cartório de registro de imóveis.


É importante ressaltar que desde a celebração do contrato de promessa de compra e venda até a efetiva transferência da propriedade do imóvel para o comprador, os documentos podem e devem ser levados ao cartório de registro de imóveis para que passem a constar na matrícula do imóvel aberta naquele cartório.


Com o registro de todos os passos da transação no cartório o comprador tem muito mais segurança, evitando que seja prejudicado por uma venda dupla do bem que adquiriu, por exemplo.


Documentos iniciais para a compra do imóvel


Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:


DO IMÓVEL


a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;


b) Certidão de quitação de débitos municipais;


c) Certidão negativa de desapropriação;


d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;


e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;


DOS VENDEDORES


a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;


b) Certidão negativa do distribuidor criminal;


c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);


d) Certidão negativa da justiça do trabalho;


e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;


f) Certidão negativa da receita federal;


g) Comprovante de residência.


OBS:


Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.


Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:


a) CND do INSS;


b) de regularidade do FGTS;


c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).


Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.


Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.


NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO


a) Certidões negativas em nome do condomínio;


b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;


c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.


Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.


Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.