10 cuidados a serem tomados antes da compra de imóveis:
1) Quem é o proprietário ? - verifique se quem está vendendo é o
proprietário - (Somente é proprietário quem conste na matrícula do imóvel
como tal - Caso não estiver na matrícula, não é proprietário);
2) Por que pagar o preço total sem ver os documentos ? - não aceite
pagar o preço total sem receber a escritura do imóvel e sem analisar os
documentos imprescindível para realizar a compra segura. Caso o vendedor
ou o corretor insista em não outorgar a escritura, desconfie;
3) O proprietário pode vender o imóvel ? - verifique se o proprietário
pode vender o imóvel de forma válida, sem que ocorram questionamentos judiciais
futuros (se tiver mulher ou amante de qualquer gênero, exija a sua concordância,
o que ocorrerá);
4) Há dívidas sobre que poderão recair sobre o imóvel ? - verifique
se existe ônus sobre o imóvel;
5) Os proprietários têm processos judiciais? - verifique se os vendedores
estão sendo processados;
6) Os vendedores são sócios de empresas ? verifique se os vendedores
são sócios de empresas;
7) O imóvel está regularmente registrado? - verifique se a incorporação
está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso
de imóveis vendidos na planta;
8) O loteamento está regular ? verificar, em caso de compra em loteamento
em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado;
9) Existem pendências ambientais ? - verifique se existem pendências
ambientais (CETESB, INCRA e outros);
10) Os proprietários anteriores tinham processos ? verifique se os
outros proprietários, que venderam para o atual, tinham processos.
Documentos iniciais para a compra do imóvel
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa
jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas
da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital.
Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado
especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.
