Principais motivos que o levará à vitória - Se você está sendo
processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar
o seu imóvel (propriedade - nome na matrícula - transcrição) pela ação de
usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar
um processo de usucapião, que são os seguintes:
- preparação adequada da ação ou defesa;
- apresentação da prova documental correta;
- realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;
- defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião
(ação de despejo/ação de reintegração de posse ...);
- realização de sustentação oral das razões de recurso.
Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o
que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando
surpresas.
Medidas preventivas que serão determinantes a vitória - Indicamos
algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo
de usucapião:
Proprietários:
1 - empréstimo de imóvel - ao emprestar o imóvel, faça um contrato
de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que
poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;
2 - aluguel de imóveis - sempre documente o recebimento dos aluguéis,
mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade
de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;
3 - invasão - Invadir propriedades configura, em tese, o crime de
esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância
a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência
e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os
invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente.
Não retarde as medidas judiciais cabíveis.
4 - herdeiros - posse exclusiva - partilha pendente - Em caso de
recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros
tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de
locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando
o abandono da propriedade pelos demais.
Possuidores (autores da ação de usucapião)
1 - Documentar o exercício da posse - A prova documental é imprescindível
para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos:
correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração
de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício
da posse;
2 - Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo) - O
proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar
simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando
crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento
certo da usucapião. Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um
dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato
com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação
judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens
com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa
do proprietário.
3 - Não autorize a entrada do proprietário no imóvel - O proprietário
não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não
autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.
Objetivo da ação de usucapião - O único objetivo da ação de usucapião
é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro
imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse,
o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação
judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir
o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula - transcrição).
Principais modalidades de usucapião - Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:
