Como regularizar imóveis através do processo de usucapião

Como regularizar imóveis através do processo de usucapião é a principal dúvida de quem é possuidor de um imóvel, mas não é proprietário, ou seja, não tem a escritura registrada em seu nome.

O processo de usucapião possibilita adquirir a propriedade por quem exerceu a posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposição.

Popularmente vinculado a questões envolvendo imóveis rurais, posseiros ou invasores, o processo de usucapião é, no entanto, importante medida judicial, que possibilita a regularização de imóveis rurais e urbanos, geralmente irregulares por estarem nas seguintes situações:

a) Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de pessoas falecidas ou desaparecidas;

b) Imóveis adquiridos há muitos anos, por contrato particular, de empresas que não existem mais;

c) Imóveis deixados por herança, mas sem inventário;

d) Imóveis adquiridos apenas com recibos de pagamento;

e) Imóveis adquiridos sem contrato escrito (contrato verbal);

f) Imóveis adquiridos por doação não formalizada;

g) Imóveis adquiridos por abandono do proprietário;

h) Imóveis adquiridos pelo exercício da posse de sobra de área de loteamento.


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A norma, entretanto, exige alguns requisitos, que são os seguintes:

a) Não ser área pública;

b) Exercício da posse pelo período, sem interrupção;

c) Vontade de ser dono;

d) Posse mansa e pacífica.

A primeira providência de quem pretende regularizar um imóvel, através do processo de usucapião, é descobrir a natureza do bem, ou seja, constatar se tratar de propriedade particular, pois a lei impede usucapião sobre bens públicos.

Não é raro pessoas ingressarem com ação de usucapião sobre bens públicos, arcando com despesas processuais, honorários de advogado e, ainda, criando expectativa, que, ao final, são frustradas, gerando prejuízos, que poderiam ter sido evitados pela simples obtenção de certidões junto aos órgãos competentes.

Descobrir se a propriedade é particular é a primeira medida a ser tomada, antes de ingressar com a demanda.

A posse deverá ser exercida sem interrupção, sem oposição, o que poderá ser comprovada através de certidões do distribuidor cível, expedidas pelo Fórum de competência do imóvel.

Quanto a vontade de ser dono, vale ressaltar que algumas situações jurídicas afastam o reconhecimento do usucapião, como os exemplos a seguir transcritos;

a) Inquilino - locatário;

b) Caseiro;

c) Comodatário (quem recebeu a posse por empréstimo);

d) Compromitente comprador inadimplente.

Em resumo, quem pretende adquirir a propriedade pelo processo de usucapião tem que agir como dono, o que não faz um inquilino, um caseiro, ou quem recebeu por empréstimo.

Entretanto, a situação inicial pode se inverter, ou seja, um inquilino pode deixar de pagar os alugueis por muitos anos, um caseiro pode deixar de receber salário por longo período e passar a agir como dono, isso, devido ao abandono da propriedade, invertendo, assim, a natureza da posse, o que, se for acompanhado dos demais requisitos, autorizará a aquisição.

As modalidades de usucapião são as seguintes:


Espécie de usucapião: Ordinário
Prazo de ocupação: 10 ou 5 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.242

Espécie de usucapião: Extraordinário
Prazo de ocupação: 15 ou 10 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.238

Espécie de usucapião: Rural especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 50 ha
Espécie de imóvel: Rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.239

Espécie de usucapião: Urbano especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240

Espécie de usucapião: Urbano especial coletivo
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Superior a 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Lei 10.257/01 art. 10

Direito Imobiliário Fundamentos Teóricos e Práticos, Valdemar P. Da Luz, Ed. OAB/SC, 4ª ed. Pág. 198)

Quanto as provas, os requisitos necessários para o reconhecimento da aquisição da propriedade, pelo processo de usucapião, poderão ser comprovados por todos os meios admitidos em direito, comumente, através de:

a) depoimento pessoal;
b) testemunhas;
c) documentos.

Vale frisar que qualquer documento é apto a comprovar os requisitos, não exigindo, a lei, qualquer formalidade, ou seja, não é necessária autenticação em cartório ou o reconhecimento de assinaturas, etc.

Um singelo documento, tal como registros escolares, carteira de vacinação, fatos, fichas cadastrais, recibos, dentre outros, pode resultar no reconhecimento da propriedade.

A regularização da propriedade é tremendamente importante, pois através dela se confere segurança jurídica à propriedade, afastando prejuízos, tal como os decorrentes da execução de dívidas em nome de quem está registrado o imóvel, o que poderá levar a leilão o bem, causando grandes dissabores ao possuidor.

Como demonstrado, o processo de usucapião pode ser utilizado para regularizar imóveis rurais e urbanos, que, muitas vezes, não seriam regularizados por outros meios, devendo, sempre, o possuidor, contratar advogado especializado em usucapião, para que obtenha a efetivação de seus direitos, com a justa aquisição da propriedade, único meio para conferir segurança jurídica ao seu patrimônio.

Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB/SP sob o nº250.028


Vitória da usucapião em situações inusitadas:

- Usucapião VS Leilão Trabalhista - Vitória do terceiro de boa-fé

- Usucapião VS Ação de despejo - Vitória do antigo inquilino

- Usucapião VS Contrato de compra e venda - Falta de pagamento - Vitória do antigo comprador

- Usucapião VS Reintegração de posse - Vitória do possuidor

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