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Advogado Imobiliário

Taxa de Associação de Moradores vs Penhora de Bem de Família


É possível alegar a impenhorabilidade de imóvel bem de família após a condenação para pagar taxas de associação de moradores?


Há milhares de associações de moradores espalhadas pelo Brasil. Da mesma forma, existem milhares de pessoas condenadas a pagar taxa de associação, com risco de leilão do único imóvel.


Neste cenário, que já existe condenação para pagar a taxa de associação de moradores, este artigo aponta a possibilidade de afastar a penhora do imóvel quando se tratar de bem de família.


Segundo as associações de moradores não existe diferença entre elas e os condomínios, sendo assemelhada a cobrança de condomínio e taxa de associação de moradores.


Tal entendimento já foi acolhido diversas vezes, o que possibilitou o leilão do único imóvel do condenado a pagar taxas de associação de moradores.


A discussão bateu às portas do Superior Tribunal de Justiça, que enfrentou a matéria a luz da Lei nº8.009/90, que protege o bem de família.


Segundo o C. Superior Tribunal de Justiça, a cobrança de condomínio decorre de Lei, bem como é vinculada ao imóvel (Obrigação propter rem).


Doutro lado, a cobrança de taxa de associação de moradores decorre da obrigação assumida pelo morador (obrigação pessoal), não estando vinculado ao imóvel, o que afasta a possibilidade de penhorar bem de família, consoante segue:


"DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO. INADIMPLÊNCIA. CONDENAÇÃO A PAGAMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE COM FUNDAMENTO DA CONDIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. RECONHECIMENTO.


1. Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a modificação do comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução.


2. O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza da obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito.

Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90.


3. É possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança dessas dívidas.


4. Recurso especial não provido. (Resp 1324107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 21/11/2012) (grifei).


Como bem destacado acima, é possível alegar a impenhorabilidade do imóvel na cobrança de dívida decorrente de cobrança de taxa de associação, consoante prescrito no artigo 1º da Lei nº8.009/90, que segue:


"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.


Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados."


Pois bem, segundo o precedente acima, a cobrança de taxas de associação de moradores não faz parte das exceções legais, que autoriza a execução contra imóvel bem de família, pois a hipótese não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade descritas no artigo 3º, inciso IV, da Lei nº8.009/90, que segue:


"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...)


IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;"


Sobre o tema vale transcrever precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo:


"EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FUNDADA EM COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO. PENHORA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. Inexistência de coisa julgada. Ausência de tríplice identidade entre as ações (CPC, art. 301, §1º). Observância dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 472). Obrigação decorrente da cobrança de taxa de associação. Natureza pessoal. Necessidade de associação do morador. Matéria pacificada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio de recursos apreciados sob a sistemática prevista no art. 543-C do CPC (REsp. n. 1.280.871 e 1.439.163). Impossibilidade de equiparação com a despesa condominial. Hipótese que não se enquadra nas exceções à impenhorabilidade (art. 3º, incisos I a VII, da Lei n. 8.009/90). Residência única familiar. Revogação da constrição. Encargos sucumbenciais. Inversão. Recurso provido. (Relator(a): Hamid Bdine; Comarca: Cotia; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 30/07/2015; Data de registro: 01/08/2015)


Assim, não é possível equiparar a cobrança de despesa condominial com a cobrança da taxa de associação de moradores, com a finalidade de afastar a proteção do bem de família.


Atenção - Prova do Bem de família
- Para finalizar este artigo, há que apontar um erro recorrente cometido em causas que buscam a proteção de bem de família, que decorre da falta de comprovação do uso do imóvel. Muitos acreditam que basta alegar para ter tal direito. Entretanto, a alegação deverá vir acompanhada de prova de residência, o que poderá ser feito por todos os meios admitidos em direito.


Em resumo, a cobrança de taxa de associação de moradores não se assemelha à cobrança de despesa de condomínio e a proteção do bem de família torna impenhorável o imóvel localizado em associação de moradores, mesmo que exista decisão judicial, devendo ser manejada a medida judicial apropriada para a concretização da garantia.



Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, OAB/SP nº250.028.