Advogado Imobiliário

Cuidado al comprar una propiedad de la empresa en brazil



El cuidado a la hora de comprar un inmueble a una persona jurídica debe ser duplicado por el comprador, ya que pueden existir deudas que pongan en riesgo la adquisición, provocando la pérdida del inmueble y la pérdida del capital invertido.


Para evitar inconvenientes futuros, debe contratar los servicios de un abogado de bienes raíces y tener un cuidado adicional.


Confiar solo en la inmobiliaria puede no traer la seguridad necesaria, ya que los corredores quieren recibir la comisión por la venta del inmueble, lo que puede resultar en un análisis de riesgo realizado de forma resumida o con omisión de información relevante.


Contratando al profesional legal, el primer paso antes de realizar la compra es analizar el Contrato Social de la empresa vendedora y todos sus cambios.


El documento debe indicar quién es el socio gerente de la empresa y qué puede y qué no puede hacer. A menudo existen limitaciones sobre lo que puede firmar el socio gerente.


El comprador también debe solicitar certificados negativos de acciones civiles y fiscales de la empresa en las oficinas de los distribuidores de los Tribunales Estatales, Federales y Laborales.


Documentos iniciales para la compra de la propiedad


Es importante destacar los principales certificados, los cuales deben ser presentados por los vendedores:


DE LA PROPIEDAD


a) Inscripción expedida por el Registro de la Propiedad con certificado de carga;

b) Certificado de condonación de deudas municipales;

c) Certificado de expropiación negativo;

d) Certificado de concesión de inmuebles ubicados en el área de la Marina;

e) Últimas tres cuentas para proveedores de agua y electricidad;



DE VENDEDORES


a) Certificado negativo del distribuidor civil, incluyendo ejecutivos tributarios (Estatales y Municipales), quiebras;

b) Certificado negativo del distribuidor criminal;

c) Certificado negativo de la justicia federal (Civil y Penal);

d) Certificado negativo de justicia laboral;

e) Certificado negativo del distribuidor de protesta de valores;

f) Certificado negativo del Servicio de Impuestos Federales;

g) Comprobante de domicilio.


OBS:


Vendedor emprendedor: si el vendedor aparece como socio de una persona jurídica, el comprador debe solicitar certificados a la empresa, ya que las deudas de la empresa pueden dirigirse a sus socios.


Además de los certificados antes mencionados, en nombre de la empresa es importante aportar los siguientes certificados:


a) CND del INSS;

b) regularidad FGTS;

c) descarga de impuestos estatales (ICMS).


Si el propietario actual ha adquirido la propiedad en una fecha reciente (menos de un año), todos los certificados también deben obtenerse en nombre del propietario anterior. A menudo, el verdadero propietario transfiere el activo a un tercero sin deuda, en un intento de engañar al comprador, que solo solicitaría los certificados en nombre del último propietario.


Si el propietario actual vive en una unión estable, es importante que el copropietario también participe en la venta de la propiedad.


EN EL CASO DE UNIDAD RESIDENCIAL EN CONDOMINIO


a) Certificados negativos a nombre del condominio;

b) Declaración del administrador o superintendente (con el acta de la junta que lo eligió), del pago de los gastos del condominio hasta la fecha de la inducción en posesión;

c) el último acta de la reunión del condominio, para estar informado de las obras.

Conclusión: es mejor perder el negocio que perder todo el capital. Así que ya no seas una víctima. Siempre que sea posible, contrate a un abogado especializado en asuntos inmobiliarios.


Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, abogado y socio de Carrillo Sociedade de Abogados.