Advogado Imobiliário

Cuidado al comprar una propiedad rural en Brasil



Cuidados al comprar propiedad rural finca brazil propiedadEl cuidado en la compra de una propiedad rural, ya sea finca, finca o similar, debe preceder al pago del monto solicitado, bajo pena de entrar en situaciones difíciles para salir, con la pérdida total del capital invertido, además de la pérdida de propiedad.


Por ello, es imprescindible contratar un abogado especializado, que tendrá la exención e independencia que generalmente no tiene el agente inmobiliario, ya que pretende cobrar la comisión por la venta del inmueble.


Se siguen algunas precauciones antes de que se complete la adquisición de la propiedad rural.


1) ¿Quién es el dueño? - comprobar si el propietario está vendiendo - (Solo el propietario de la propiedad está registrado como tal; si no está registrado, no es el propietario);


2) ¿Por qué pagar el precio completo sin ver los documentos? - No aceptar pagar el precio completo sin recibir la escritura de propiedad y sin analizar los documentos imprescindibles para realizar la compra segura. Si el vendedor o corredor insiste en no otorgar la escritura, tenga cuidado;


3) ¿El propietario puede vender la propiedad? - comprobar si el propietario puede vender la propiedad de forma válida, sin preguntas judiciales futuras (si tiene una mujer o un amante de cualquier género, exija su consentimiento, que sucederá);


4) ¿Existen deudas que puedan recaer sobre la propiedad? - comprobar si existe una carga para la propiedad;


5) ¿Los propietarios tienen demandas? - comprobar si se está demandando a los vendedores;


6) ¿Los vendedores son socios en las empresas? comprobar si los vendedores son socios de empresas;


7) Contratos que pueden afectar el uso de la propiedad - Es muy común en las propiedades rurales formalizar contratos que delimitan el tema del uso pleno de la tierra, como en el arrendamiento o incluso garantizar la tierra para obtener líneas de crédito de las instituciones financieras.


Por lo tanto, es de suma importancia relevar todos los contratos existentes firmados por los antiguos propietarios de la propiedad rural para verificar cuánto se ve afectada la propiedad por estos contratos, así como cuál es el estado actual de cada uno de estos contratos y si hay alguno. riesgo a la propiedad.


8) ¿Existen problemas ambientales? - verificar si existen problemas ambientales (CETESB, INCRA y otros);


Incluso si el anterior propietario es el culpable del daño ambiental, el comprador será responsable del daño causado como si lo hubiera hecho, según lo establecido en el primer párrafo del artículo 14 de la Ley 6.938 / 81.


9) ¿Los propietarios anteriores tenían procesos? compruebe si los otros propietarios, que vendieron al actual, tenían procesos.


10) Registro de CAR - Creado por el artículo 29 de la ley 12.651 / 12, es una plataforma electrónica en la que se registrarán obligatoriamente las propiedades rurales, componiendo una base de datos para el control, seguimiento, planificación ambiental y económica y combate a la deforestación.


El registro es imprescindible para que la propiedad sea declarada regular ante las agencias ambientales, o bien, para que se le ofrezcan los medios de regularización previstos por la ley.


11 - Avisos de agencias ambientales - Las evaluaciones administrativas también son recurrentes en el día a día de las propiedades rurales y, debido a que algunas alcanzan montos enormes, así como una posible restricción de uso, en el caso de APP - Áreas de Preservación Permanente y Reserva Legal, es fundamental Examinar la existencia y análisis cuidadoso de su contenido.


12 - Trámites administrativos en el Ministerio Público - No es raro que las propiedades rurales sean investigadas por el Ministerio Público para determinar la existencia de delitos ambientales, con muchos casos de firmas TAC (Término de Ajuste de Conducta). Por eso es fundamental verificarlo, a fin de conocer la existencia y alcance de los compromisos suscritos o investigados en curso.


13 - Estado del impuesto a la propiedad - Uno de los principales puntos a plantear se refiere a las posibles obligaciones fiscales. Es de suma importancia verificar si el propietario actual (persona física o jurídica) tiene algún tipo de deuda tributaria que pueda recaer sobre la propiedad.


Por tanto, es fundamental realizar una investigación tanto sobre la propiedad, como sobre sus propietarios y / o socios de la empresa, si la propiedad está a nombre de una persona jurídica.


Documentos iniciales para la compra de propiedad rural


Es importante destacar los principales certificados, los cuales deben ser presentados por los vendedores:


DE LA PROPIEDAD


a) Inscripción expedida por el Registro de la Propiedad con certificado de carga;

b) CCIR;

c) COCHE;

d) ITR;

e) Certificado de expropiación negativo;

f) Certificado de concesión de inmuebles ubicados en el área de la Marina;

g) Últimas tres cuentas para proveedores de agua y electricidad;


DE VENDEDORES


a) Certificado negativo del distribuidor civil, incluyendo ejecutivos tributarios (Estatales y Municipales), quiebras;

b) Certificado negativo del distribuidor criminal;

c) Certificado negativo de la justicia federal (Civil y Penal);

d) Certificado negativo de justicia laboral;

e) Certificado negativo del distribuidor de protesta de valores;

f) Certificado negativo del Servicio de Impuestos Federales;

g) Comprobante de domicilio.



OBS:


Vendedor emprendedor: si el vendedor aparece como socio de una persona jurídica, el comprador debe solicitar certificados a la empresa, ya que las deudas de la empresa pueden dirigirse a sus socios.


Además de los certificados antes mencionados, en nombre de la empresa es importante aportar los siguientes certificados:


a) CND del INSS;

b) regularidad FGTS;

c) descarga de impuestos estatales (ICMS).

Si el propietario actual ha adquirido la propiedad en una fecha reciente (menos de un año), todos los certificados también deben obtenerse en nombre del propietario anterior. A menudo, el verdadero propietario transfiere el activo a un tercero sin deuda, en un intento de engañar al comprador, que solo solicitaría los certificados en nombre del último propietario.


Si el propietario actual vive en una unión estable, es importante que el copropietario también participe en la venta de la propiedad.


EN EL CASO DE UNIDAD RESIDENCIAL EN CONDOMINIO


a) Certificados negativos a nombre del condominio;

b) Declaración del administrador o superintendente (con el acta de la junta que lo eligió), del pago de los gastos del condominio hasta la fecha de la inducción en posesión;

c) el último acta de la reunión del condominio, para estar informado de las obras.


Conclusión: es mejor perder el negocio que perder todo el capital. Así que ya no seas una víctima. Siempre que sea posible, contrate a un abogado especializado en asuntos inmobiliarios.


Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, abogado y socio de Carrillo Sociedade de Advogados.