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Advogado Imobiliário



USUCAPIÃO - REQUISITOS - Descubra os motivos que o levará à vitória


Principais motivos que o levará à vitória - Se você está sendo processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar o seu imóvel (propriedade - nome na matrícula - transcrição) pela ação de usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar um processo de usucapião, que são os seguintes:

- preparação adequada da ação ou defesa;

- apresentação da prova documental correta;

- realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;

- defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião (ação de despejo/ação de reintegração de posse ...);

- realização de sustentação oral das razões de recurso.


Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando surpresas.


Medidas preventivas que serão determinantes a vitória - Indicamos algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo de usucapião:


Proprietários:

 

1 - empréstimo de imóvel - ao emprestar o imóvel, faça um contrato de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;


2 - aluguel de imóveis - sempre documente o recebimento dos aluguéis, mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;


3 - invasão - Invadir propriedades configura, em tese, o crime de esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente. Não retarde as medidas judiciais cabíveis.


4 - herdeiros - posse exclusiva - partilha pendente - Em caso de recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.


Possuidores (autores da ação de usucapião)


1 - Documentar o exercício da posse - A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos: correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício da posse;


2 - Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo) - O proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento certo da usucapião. Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa do proprietário.


3 - Não autorize a entrada do proprietário no imóvel - O proprietário não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.


Objetivo da ação de usucapião - O único objetivo da ação de usucapião é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse, o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula - transcrição).




Principais modalidades de usucapião - Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:


 

SÍNTESE DAS DIVERSAS MODALIDADES DE USUCAPIÃO
Espécie de usucapião Prazo de ocupação Área do Imóvel Espécie de imóvel Fundamento Legal
Ordinário 10 ou 05 anos Qualquer Urbano ou rural Código Civil art. 1.242
Extraordinário 15 ou 10 anos Qualquer Urbano ou rural Código Civil art. 1.238
Rural especial 5 anos Até 50 há Rural Código Civil art. 1.239
Urbano especial 5 anos Até 250 m2 Urbano Código Civil art. 1.240
Urbano especial coletivo 5 anos Superior a 250 m2 Urbano Lei 10.257/01 art. 10
Urbano familiar 2 anos Até 250 m2 Urbano Código Civil art.1.240-A


Conclusão - O único objetivo da ação de usucapião é a propriedade (nome na matrícula/transcrição do imóvel) e quem conseguir comprovar a sua versão, cuidando de cada ato processual como único, sairá vitorioso.


Autor :
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.


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